Σαρωτικές αλλαγές έρχονται στους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας αλλά και στα κόκκινα δάνεια των τραπεζών, δύο κορυφαία ζητήματα που απασχολούν και προβληματίζουν το σύνολο της ελληνικής κοινωνίας.
Το πρώτο πακέτο μέτρων εστιάζεται στους όρους και τις προϋποθέσεις για τη προστασίας της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με το Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών αλλά και το νόμο Κατσέλη, ενώ τα δεύτερο αφορά στο τρόπο με τον οποίο θα ρυθμιστούν τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών, για τα οποία, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης των οφειλετών, θα ακολουθήσουν πλειστηριασμοί ακόμη και πρώτης κατοικίας. Δεν πρέπει όμως να ξεχνάμε ότι έχουν ήδη επέλθει ριζικές αλλαγές στη διαδικασία των πλειστηριασμών όπως αυτή αποτυπώνεται στο νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
Πολλαπλές κατασχέσεις
Σύμφωνα με τις αλλαγές που έχουν ήδη γίνει κυρίως στο ΚΠολΔ που θα ισχύει από 1-1-2016 κυρίως στα κεφάλαια της εκτέλεσης:
Α. Θα επιτρέπονται πολλαπλές κατασχέσεις των πιστωτών στο ίδιο ακίνητο και θα μπορεί ο καθένας να εκπλειστηριάζει το ίδιο ακίνητο.
Β. η τιμή πρώτης προσφοράς θα γίνεται στο ύψος της υποτιμημένης σήμερα εμπορικής αξίας.
Γ. Αλλάζουν τα προνόμια και η ικανοποίηση στο πίνακα κατάταξης για το πλειστηρίασμα.
Δ) Ο οφειλέτης θα υφίσταται μια μοναδική – (fast track) διαδικασία πλειστηριασμού με την άμυνά του κατά της εκτέλεσης να περιορίζεται σημαντικά με δικαστήρια ασφαλιστικών μέτρων και όχι ειδικής ή τακτικής διαδικασίας.
Ε. Ο οφειλέτης θα μπορεί με ένα και μοναδικό ένδικο μέσο ανακοπής (Ασφαλιστικά μέτρα) να σταματήσει τις διαδικασίες του πλειστηριασμού χωρίς άλλες δυνατότητες πλην μιας εφέσεως για ορισμένες περιπτώσεις.
ΣΤ. Τα δικαστήρια των ασφαλιστικών μέτρων (που συνεδριάζουν χωρίς καν τη παρουσία γραμματέα) θα πρέπει να εκδίδουν αποφάσεις σε πάρα πολύ σύντομο χρονικό διάστημα (ακόμη και 48 ωρών) εφόσον επίκειται ο πλειστηριασμός ή σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα εφόσον υπάρχει χρόνος (που δεν υπάρχει πάντα σε μια διαδικασία πλειστηριασμού)
Ζ. Υπάρχει πλέον η δυνατότητα οι υποψήφιοι πλειοδότες να επισκέπτονται το κατασχεθέν ακίνητο πριν πλειοδοτήσουν και να το επιθεωρούν.
Η) Εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο ή το κατέχει ο πρώην ιδιοκτήτης ως νέος μισθωτής με ιδιοκτήτη την τράπεζα ή κάποιο άλλο fund τότε μετά τη κατακύρωση υφίσταται έξωση με συντετμημένες διαδικασίες.
Θ. Θα μπορεί ο ιδιοκτήτης πριν το πλειστηριασμό εφόσον βρει αγοραστή και υπό τη πίεση του πλειστηριασμού να εκποιήσει το ακίνητό του με άδεια δικαστηρίου και με δέσμευση του τιμήματος.
Όλα τα παραπάνω έχουν ήδη ψηφιστεί και αναμένεται να ισχύσουν από το νέο έτος. Τα αμέσως προηγούμενα σε συνδυασμό με τις αλλαγές στα κριτήρια για τη προστασία της πρώτης κατοικίας και τη ρύθμιση των κόκκινων δανείων θα οδηγήσουν σε ένα μαζικό έλεγχο στις αξίες των ακινήτων που θα συγκεντρωθούν όπως φαίνεται σε ξένα funds. Βέβαια το ζήτημα των κόκκινων δανείων και της πώλησης τους σε ξένα funds έχει μετατεθεί για τον Δεκέμβριο.
Τα κριτήρια για την πρώτη κατοικία
Επίσης, οι αλλαγές που έρχονται, έχουν να κάνουν με τον καθορισμό κριτηρίων για την προστασία της πρώτης κατοικίας(σε συνδυασμό Κώδικα Δεοντολογίας, νόμος Κατσέλη) και ειδικότερα:
Α. Αλλαγές στο ύψος της αξίας του συνόλου της περιουσίας του οφειλέτη στα επίπεδα της αντικειμενικής αξίας των 170.000 ευρώ. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι εάν η αξία της ακίνητης περιουσίας του ξεπερνά αυτό το ποσό, αυτομάτως ο οφειλέτης τίθεται εκτός προστασίας. Το παράδοξο είναι πάντως ότι ο υπολογισμός της αξίας για την προστασία γίνεται στην υψηλότερη αντικειμενική αξία, ενώ εάν ακολουθήσει πλειστηριασμός το ακίνητο θα εκπλειστηριαστεί στην σαφώς υποτιμημένη εμπορική αξία. Η αναντιστοιχία αυτή μπορεί να οδηγήσει πολλούς στο να χάσουν το σπίτι τους και να εξακολουθούν να οφείλουν υπόλοιπα δανείων. Π.Χ Εάν ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ σε ένα δάνειο 250.000 ευρώ εκπλειστηριαστεί για 140.000 ευρώ τότε ο οφειλέτης χάνει το ακίνητο του και εξακολουθεί να οφείλει 110.000 ευρώ.
Β. Εισοδηματικό κριτήριο δύο ταχυτήτων. Με αυτό τον τρόπο όμως προστατεύεται το 25% των δανείων και από το υπόλοιπο 75% μπορεί να διασωθεί μόνο το 35% υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Ειδικότερα, προστατεύονται για μια τριετία μόνο όσοι έχουν εισόδημα από 8.000 έως 20.000 ευρώ για (τετραμελή οικογένεια) και αντικειμενική αξία 170.000 ευρώ ακίνητη περιουσία. Εάν, δηλαδή, κάποιος έχει τεκμήρια μόνο από ένα σπίτι και ένα αυτοκίνητο, τίθεται εκτός προστασίας αυτομάτως λόγω εισοδηματικών κριτηρίων.
Η δεύτερη κατηγορία προστασίας είναι για όσους έχουν ακίνητη περιουσία έως 230.000 ευρώ και εισόδημα από 13.000 ευρώ έως 35.000 ευρώ. Σε αυτή τη περίπτωση δυνητικά προστατεύονται το 35% των δανειοληπτών, ωστόσο ο χαμηλός πήχης του εισοδηματικού κριτηρίου μπορεί εύκολα να καλυφθεί με τεκμήρια και να θέσει εκτός προστασίας των οφειλέτη.
Προσοχή! Πρέπει να σημειωθεί ότι οι προϋποθέσεις αυτές πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά διαφορετικά ο οφειλέτης δεν προστατεύεται.
Γ. Ευτυχώς μέχρι στιγμής δεν επιβεβαιώθηκαν αυτά που συζητούνταν περί κριτηρίου προστασίας ως προς το ύψος των χρεών του οφειλέτη. Δηλαδή εάν είχε τεθεί ένα όριο χρεών 120.000 ευρώ, εάν κάποιος δανειολήπτης είχε κάτω ή πάνω από το όριο αυτό θα έχει διαφορετική μεταχείριση ως προς τη προστασία της κατοικίας του.
Δ. Για πρώτη φορά τα κριτήρια αυτά θα επηρεάσουν τις ήδη εκδοθείσες δικαστικές αποφάσεις για το νόμο Κατσέλη. Το γεγονός αυτό πρακτικά σημαίνει ότι όσοι οφειλέτες δεν πληρούν τα ανωτέρω κριτήρια θα χάνουν την πρώτη κατοικία τους, ακόμη και εάν έχουν προσωρινή διαταγή δικαστηρίου, αφού ο νόμος θα συμπεριλαμβάνει και αυτές τις περιπτώσεις και θα εκπίπτουν από τη προσωρινή διαταγή με ανάκλησή της.
Το ζήτημα επέκτασης των κριτηρίων αυτών στις ήδη ανοιχτές υποθέσεις του νόμου Κατσέλη αποτελεί την κερκόπορτα για μαζική κατάσχεση ακινήτων. Με αυτό τον τρόπο όμως δεν διατηρείται η δίκαιη ισορροπία στη διαπραγμάτευση, αφού πρακτικά ο οφειλέτης δεν έχει εναλλακτικές. Αρκεί να σκεφτεί κανείς πόσοι δανειολήπτες βρίσκονται υπό τη προστασία του νόμου Κατσέλη για να γίνει αντιληπτό πόσοι από αυτούς θα βρεθούν αντιμέτωποι με κατασχέσεις και πλειστηριασμούς.
Μέσα σε όλα αυτά αυστηροποιούνται και τα πλαίσια για κατασχέσεις και πλειστηριασμούς τόσο από τα ασφαλιστικά ταμεία όσο και από τις εφορίες που θα δεσμεύουν ότι υπόλοιπα υπάρχουν ακόμη και σε κοινούς τραπεζικούς λογαριασμούς με ανήλικα τέκνα ή φοιτητών.
Με βάση τα ανωτέρω είναι βέβαιο ότι θα ζήσουμε πρωτόγνωρες καταστάσεις αποπομπής ιδιοκτητών από τα σπίτια τους με διαδικασίες εξπρές.
Νίκος Σιαμάκης από Capital
* Ο κ. Νίκος Σιαμάκης είναι δικηγόρος
Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.